Купівля нерухомості на перший погляд, це дуже просто.
Відкривши інтернет чи газету, ми бачимо безліч оголошень про продаж і на перший погляд, є багато нерухомості, саме такої, яку ми шукаємо, і стан, і розташування … але.
Є одне маленьке але.
Після перших дзвінків і розмов з продавцями та перших переглядів нерухомості, ми починаємо розуміти, що не все так просто. Маркетинг справа хороша, та…
Описи і фото часто не відповідають дійсності, тому витрачається багато часу на пошуки та перегляди
І якщо ви вже знайшли те, що вам підходить – варто подумати і зробити дії, які вбережуть вас від неприємностей при купівлі.
Я маю великий досвід на ринку нерухомості, майже 20 років, і надіюся, що мої поради та рекомендації допоможуть вам, здійснити купівлю бажаної нерухомості і отримати від цього тільки позитивні емоції, якщо купівлю-продаж ви здійснюєте самостійно. Рекомендую звертатися при вирішенні цього питання до фахівців, воно того варто.
Найбільшу небезпеку для покупця нерухомості являє він сам, а точніше його некомпетентні дії в силу відсутності достатнього досвіду укладання угод.
Ризики, які можуть чекати Вас при купівлі нерухомості:
Перше: можливі умисні, протиправні, шахрайські дії осіб з боку продавця нерухомості.
Друге: і це практично в більшості самостійних угод, некомпетентні дії самих її учасників, які часом межують з легковажністю.
Відверті злочини на ринку нерухомості зустрічаються нечасто, проте і наслідки від них бувають вкрай важкими.
Може бути втрата всієї суми, сплаченої за нерухомість, або значної її частини.
Шахраями можуть бути як справжні власники нерухомості або їх представники так і «липові», що не мають до об’єкта нерухомості ніякого відношення.
Перші як правило діють по справжніх, однак незаконно оформлених документах. Іншими словами в документах обов’язково є який-небудь нюанс, який робить Вашу покупку дуже ризикованою і ненадійною.
Другі ж взагалі діють за підробленими документами і паспортами. У цьому випадку Ви як правило «володієте» об’єктом лише до появи справжнього господаря, який не змусить себе довго чекати.
Як розпізнати явних шахраїв і не попастися на їх умови?
Основні ознаки, при яких варто остерігатися:
Продавці діють за дорученням або взагалі без нього, представляючись приватним посередником або родичем при цьому господаря побачити не можна, він в іншій країні, іншому місті і дуже сильно зайнятий.
Продавці просять великий завдаток. Сума завдатку більше 3-10% від вартості об’єкта нерухомості як правило нічим, крім бажання незаконно заволодіти Вашими грошима, не виправдана.
Пакет документів повністю готовий, можна йти до нотаріуса прямо зараз. Насправді так буває вкрай рідко. Зазвичай так роблять, коли хочуть все провернути швидко, щоб Ви не встигли отямитися.
Низька ціна відносно середньоринкової, під приводом терміновості угоди – перша ознака проблем з документами на нерухомість або самою нерухомістю!
Зазвичай ажіотаж і поспіх створюють навмисне, щоб спонукати Вас до термінової, необдуманої покупки дешевої, але проблемної нерухомості.
Документи не показують, навіть якщо Ви готові передати задаток.
Не хочуть здійснювати операцію при участі агентства нерухомості, Вам пояснюють це тим, що не люблять ріелторів, які беруть багато грошей – насправді вони бояться перевірки документів та історії об’єкта.
Я розповім про такі випадки з моєї практики.
При самостійному пошуку та придбанні нерухомості скористайтеся наступними рекомендаціями:
Не показуйте свій паспорт особам, які представляють продавця, яких Ви не знаєте, тим більше не підписуйте, не ознайомившись уважно, ніяких договорів, особливо, якщо Вас переконують, що це формальність.
Якщо представник продавця представився ріелтором, вимагайте підтвердження працівника агентства та візитівку, якщо є будь-які сумніви – краще дізнатися, звернувшись безпосередньо в агентство нерухомості (на посвідченні чи візитівці є № телефону офіса) чи працює там такий співробітник. (Оскільки в агентствах нерухомості досить висока плинність, частина агентів уже будучи звільненим, продовжують прикриватися ім’ям відомого агентства. Якщо назва агентства Вам ні про що не говорить, наведіть довідки. Найпростіше, що можна зробити – перевірити чи є дана компанія в довідниках Вінниці, чи існує своя сторінка в мережі інтернет, які відгуки про агентство на тематичних форумах по нерухомості.
Будь які істотні домовленості з продавцем або його представниками: вартість об’єкта, терміни угоди, зняття з реєстрації осіб, які проживають, оплати заборгованостей по комуналці, терміни звільнення об’єкта і надання Вам ключів, збереження майна і зовнішнього вигляду продаваємого об’єкта нерухомості фіксуйте в письмовому вигляді, передбачаючи відповідальність з боку продавця за їх порушення.
Особливо ретельно відобразіть в договорі передачу власнику забезпечувального платежу (завдатку) та відповідальність за порушення умов договору. Якщо у Вас немає юридичної освіти, краще зверніться для цього до юриста або ріелтора.
Передавайте гроші продавцю тільки в спеціально відведеному для цього приміщенні під час укладання договору купівлі продажу у нотаріуса.
Ні в якому разі не передавайте гроші третім особам. Нехай це зробить сам власник після прийому і перерахунку грошей, якщо він вважатиме це за необхідне. У цьому випадку важливо присутність свідків з Вашого боку.
Якщо для покупки об’єкту спочатку необхідно повернути, наприклад, борг продавця банку за кредитним договором, то укладіть передачу цієї суми договором позики. Бажано провести погашення боргу і угоду одним днем.
Під час розрахунку з продавцем передбачте грошове забезпечення заявлених ним на момент угоди зобов’язань. Говорячи по простому, не доплатіть продавцеві певну суму. Напишіть письмове зобов’язання повернути зазначену суму після виконання власником всіх домовленостей з передачі купленого майна, зняття з реєстраційного обліку проживаючих осіб, оплаті заборгованостей по «комуналці». Завжди повертайте зазначену суму тільки після перевірки зняття з реєстрації, комунальних служб, прийому майна і передачі Вам ключів.
Якщо разом з квартирою, будинком продається і інше майно (меблі, техніка, обладнання) – відобразіть це в договорі про наміри або додатковим договором, склавши опис майна і приклавши відповідні фото з підписами сторін.
Будьте уважні і розважливі.
Якщо варіант знайдений і Ви вирішили купити квартиру , в першу чергу необхідно визначитися хто в домі господар:
• не мають права укладати угоди особи, визнані судом недієздатними. Таку інформацію можна отримати в органах опіки та піклування за місцем проживання власника.
• не бажано укладати угоди з особами, які перебувають на обліку в психоневрологічних та (або) наркологічних диспансерах. Угода з таким господарем квартири може бути оскаржена і ви позбудетеся квартири. Тому краще, при потребі, взяти довідку у відповідному закладі.
• небезпечно укладати угоду з продавцем який має погане здоров’я. Квартира може оформлятися певний час і якщо господар помре, то крім того, що Ви не зможете купити знайдену квартиру тільки через 6 місяців, Ви можете втратити завдаток.
• небажано купувати квартиру у продавця, який продає квартиру за дорученням. Обов’язково потрібно наполягти на зустрічі з господарем. Підпис може бути підроблений, господар може померти, у такому випадку довіреність втрачає свою силу. Крім того, довіреність може виявитися і підробленою, простроченою, та недійсною – всі ці способи махінацій прості у виконанні.
Основна міра безпеки – особиста зустріч з власником житла. Якщо Вам кажуть, що господар живе за кордоном, зліг у лікарню або виїхав у довготривале відрядження, краще пошукати інший варіант – ризикувати не варто.
Що може перешкодити купити квартиру :
• ви хочете купити квартиру в якій проведена самовільне перепланування. Розпізнати її можна порівнявши реальний план квартири з плануванням квартири в техпаспорті, виданому БТІ. Деякі види перепланування коштуватимуть вам дорого, коли ви захочете привести документи в порядок
• загублені документи продавця: особисті (паспорт), на квартиру (акт про приватизацію , свідоцтво про право власності, про право на спадщину та ін .). Без цих документів продавець не може продати , а Ви, відповідно купити квартиру.
• в квартирі зареєстровані родичі продавця. Виселити і виписати їх може бути дуже складно.
• якщо продається частка у праві власності на нерухомість – кімната в комуналці або в квартирі , отриманої в частках по спадку, то за законом співвласники мають переважне право покупки. Користуючись цим, вони можуть всіляко ставити палиці в колеса продавцю або потім навіть відсудити її.
Будьте уважні і розважливі
Перед купівлею перевірте наступне:
• особисті документи продавця і документи на квартиру повинні бути представлені в оригіналах.
• з’ясуйте, як часто квартира купувалася і продавалася. Якщо мешканці в ній довго не затримувалися, а намагалися скоріше збути, то їх, можливо, щось сильно не влаштовувало. Постарайтеся поговорити з сусідами.
• низька ціна квартири збільшує ризик визнання угоди недійсною. Відомі випадки, коли власники терміново продавали житло істотно дешевше ринкової ціни, щоб отримати гроші на лікування, від’їзд за кордон і т. п. А згодом зверталися до суду, заявляючи , що операція була кабальною – здійснена на свідомо невигідних умовах через важкі життєві обставини. Така угода може бути визнана недійсною.
• важливо знати, чи була квартира раніше предметом судових розглядів? У цих випадках на житло можуть накласти арешт, та й взагалі невідомо, чим ще закінчаться нові розгляди.
• якщо Ви хочете купити квартиру, отриману у спадок, потрібно ретельно перевіряти дотримання порядку спадкування, підтвердження ступенів споріднення з покійним власником.
• всім покупцям фахівці рекомендують теж не клювати на занадто дешеві варіанти. Навіть з урахуванням зниження цін квартири за вартістю нижче ринкової на 15 – 20 %, як правило, мають якісь дефекти. Якщо це не « вбита» квартира, старий будинок, незручний район – то, можливо, справа в «темних плямах» у юридичній історії, що загрожують оскарженням угоди, або – приховані недоліки в якості самої квартири.
Будьте уважні і розважливі
Які документи на квартиру потрібні для угоди купівлі продажу можна дізнатися переглянувши відео https://youtu.be/ZGjQiCN14tw
Важливий етап перед купівлею житла – підписуємо завдаток
Популярність завдатку при купівлі квартири пояснюється багатьма причинами.
Насамперед, він зручний обом сторонам.
Покупець квартири, передавши продавцю завдаток, відчуває полегшення – він знайшов те, що шукав і нехай це ще не зовсім, але вже майже належить йому.
А продавцю квартири приємно, що він вже майже вирішив своє питання і впевнений, що може планувати свої подальші дії.
Завдаток характеризується тим, що він:
• підтверджує факт намірів укладення договору купівлі-продажу житла;
• передається в рахунок платежів за договором купівлі-продажу житла;
• забезпечує виконання сторонами зобов’язань, взятих на себе, до укладання договору купівлі-продажу.
Завдаток вигідно відрізняється від інших способів забезпечення виконання зобов’язання (зокрема неустойки) тим, що він вже переданий власнику, який може відчувати себе спокійно, знаючи, що якщо покупець не виконає свого зобов’язання, то задаток не доведеться у нього витребувати, а гроші просто залишаться у нього, як компенсація за втрачений час.
Мета покупця, це бути впевненим у тому, що продавець не передумає або продасть квартиру комусь іншому, а також зафіксувати умови та ціну квартири, що купується, що погодьтеся в умовах постійної зміни цін дуже важливо.
Для продавця задаток також цікавий, особливо, коли продавець замість свого житла купує інше і йому до певної дати потрібні гроші. У цьому випадку йому на допомогу приходить завдаток.
Найчастіше передача завдатку відбувається по договорах про наміри, які укладаються в агентстві нерухомості і агентство виступає третьою стороною в договорі.
Обов’язково потрібно прописати в Договорі про наміри, всі умови, про які домовлялися, щоб нічого не забути і правильно зрозуміти домовленості.
Після укладання Договору про наміри продавець готує пакет документів, які потрібні для укладання угоди.
І погодивши час всі зустрічаются у нотаріуса, який проводить угоду купівлі продажу.
Дуже часто сторони при укладенні договору купівлі-продажу щосили намагаються зекономити на укладанні договору купівлі-продажу у нотаріуса, проте не слід цього робити, краще прислухатися до порад фахівця.
У Вас вийшло купити квартиру – Вітаю! Що далі?
Це означає, що відразу ж після укладання угоди купівлі – продажу у нотаріуса покупець житла, може прописуватися в квартирі, починати робити ремонт або заселятися – квартира вже Ваша!
Ще є такий етап при придбанні нерухомості як Передача житла
Покупцеві житла бажано розпитати у попередніх власників про:
• приховані комунікації: водопроводи і опалювальні труби під підлогою, за гіпсокартоном і декоративними панелями. Обов’язково питайте про розвідну схему опалення у попереднього господаря. Самому вам важко буде розібратися в таких хитросплетіннях.
• електрокомунікації. Запитайте про схеми розводки електрики, щоб потім випадково не пошкодити кабелі, вішаючи картину чи при свердлінні потрібних отворів. До розеток і вимикачів можуть бути пошкоджені кабелі. У цьому випадку вам доведеться міняти кабель до найближчої розвідної коробки, і бажано знати де вони є.
• гіпсокартон. Зроблені з гіпсокартону стіни красиві і практичні. Якщо комунікації прокладені за гіпсокартоном, то будь-яке пошкодження їх може обернутися додатковими витратами. Хороші будівельники виводять всі запобіжники і т.п., наприклад, за декоративні карнизи з тим, щоб потім до цих технічних деталей можна було легко добратися, тому потрібно дізнатися чи є такі виводи.
• перевірте пломби лічильників та зніміть з них показання і зафіксуйте в акті прийому-передачі, в якому вкажіть, що всі борги, до моменту передачі житла буде оплачувати продавець.
Ви можете «влетіти» в копієчку, якщо виявиться , що у лічильниках порушені пломби, тому краще перевірте їх оглянувши.
Найкращий варіант, коли продавець надає довідки з відповідних організацій, про відсутність заборгованостей та перевірку пломб лічильників.
• обов’язково візьміть у продавця квартири адреси та контакти організацій, які встановлювали та обслуговували обладнання. Це полегшить вам подальше обслуговування та ремонт при потребі.
Також обов’язково дізнайтеся контакти того, хто встановлював складні замки у вхідних дверях.
Краще задавайте продавцю всі питання, які виникають у вас, щоб потім бути спокійним.
Бажаю вам Радості та Позитивних Емоцій від угод з нерухомістю, Щастя та Насолоджуватися Життям у Своєму Житлі та Житті.
Підписуйтеся на мою сторінку в фейсбук https://www.facebook.com/peresvit.vv/?ref=pages_you_manage та дізнавайтеся більше про купівлю-продаж нерухомості.
