Як перевірити забудовника самому при купівлі новобуду?

Якщо ви вирішили придбати житло в новобудові, ви маєте знати, що є певні ризики, на які вам варто звернути увагу та уважно перевірити, щоб потім менше мати неприємних ситуацій.

Багато інформації про забудовника та перевірити самому можна у відкритих реєстрах. Як це зробити? Читайте нижче. Деякі з реєстрів платні, але це чисто символічна плата і порівнюючи суму витрачену на перевірки в публічних реєстрах з сумою, яка буде вкладена в нерухомість та можливо отриманим дискомфортом, спокій коштує дорожче.

Багато новобудов зводиться без дозвільних документів, що у свою чергу, або унеможливлює здачу такого будинку в експлуатацію, або доводиться чекати здачі будинку та введення його в експлуатацію, набагато довше ніж заплановано.

Основні порушення, до яких вдаються забудовники:

Відсутність дозвільних документів на будівництво або права користування земельною ділянкою. Тому ввести в експлуатацію або здійснити продовження будівельних робіт важко та довго або й неможливо. А якщо відсутні права на земельну ділянку, то вирішення питання затягується на роки.
Повідомлення про початок будівництва замість отримання дозволу. Так буває коли будівництво висотних багатоквартирних будинків, проходить з використанням присадибних ділянок, що належать різним фізичним особам. Тому, що коли на присадибних ділянках будуються не одноквартирні будинки до 4 поверхів, тоді необхідно подавати не повідомлення про початок будівництва, а отримати дозвіл на початок виконання робіт.
Порушення цільового призначення земельної ділянки та невідповідність документації фактичним намірам забудови. Це найпоширеніше порушення серед забудовників. Будівництво на землях не призначених для житлового будівництва: використання присадибної ділянки для індивідуального будівництва або земель для розміщення будівель промислового призначення. Такі будинки важко буде ввести в експлуатацію.
Будівництво не за проектом, добудова зайвих поверхів, порушення лінії забудови (коли будинки виступають за межі відведеної ділянки) є значним порушенням будівельних норм. Це може значно збільшити час прийняття в експлуатацію з необхідністю коригування проекту.
Невідповідність намірів забудови чи реконструкції фактичному будівництву.

На що варто звернути увагу:

Земельна ділянка.

Для будівництва у забудовника має бути у власності чи оренді земельна ділянка. Перед підписанням договору необхідно перевірити у забудовника документ, який підтверджує право на ділянку (наприклад: договір оренди земельної ділянки).

Власник земельної ділянки, підрядник (компанія, яка будує будинок) та компанія, яка продає квартири можуть бути різними особами. У такому випадку необхідно перевірити у забудовника документи, укладені між користувачем землі та продавцем квартир.

В перевірці допоможе Публічна кадастрова карта на якій у вільному доступі, можна подивитися та перевірити місце розташування земельної ділянки, її кадастровий номер, форму власності, цільове призначення земельної ділянки, а також її площу.

Для будівництва будинку ділянці має бути присвоєне правильне цільове призначення, наприклад: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Чи є по земельній ділянці обмеження, можна з’ясувати на веб-порталі Держгеокадастру

Бажано поцікавитися та перевірити, як розміщується забудова на Генеральному плані міста

Генеральний план Вінниці можна подивитися https://data.gov.ua/dataset/master-plan/resource/da985a3b-4e92-4b65-9ac3-6867a35ac83c

Про арешти і заборони, які є на земельну ділянку можна дізнатися отримавши довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ввівши кадастровий номер, який ви знайшли на Публічній кадастровій карті чи адресу земельної ділянки або ж назву компанії-забудовника.

Документи на будівництво.

Для будівництва житлового будинку забудовник зобов’язаний отримати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки. Це документ, що містить архітектурні вимоги до проектування і будівництва.

mist_bud_cr

Так і на місцевих ресурсах, для Вінниці це https://www.vmr.gov.ua/Executives/SitePages/ArchitectureRegistry.aspx

Крім того, щоб здійснювати будівництво багатоповерхового будинку, забудовник повинен отримати дозвіл на виконання будівельних робіт, перевірити який можна в Реєстрі будівельної дільності https://e-construction.gov.ua/reestri

Перевірити чи упорядковано дозвільну і проектну документацію забудовника, ліцензію підрядника на здійснення будівництва можна на сайті Державна інспекція архітектури та містобудування України https://diam.gov.ua/

Перевірка законності діяльності компанії забудовника.

Перевірити компанію можна в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, ФОПів та громадських формувань на сайті Міністерства юстиції України

Бажано перевіряти за кодом, так точніше можна однозначно ідентифікувати юридичну особу, тому що назва може збігатися з іншим (відомим) найменуванням і вводити в оману.

Короткий “вік” підприємства, який не перевищує податкового звітного періоду: року або кварталу. Це може вказувати на відсутність досвіду роботи для проведення діяльності, уникнення перевірок контролюючими органами та завідомо злочинну мету.

Ліцензії/дозволи.

Види та строки діяльності за КВЕД: чи відповідає він тим роботам або послугам, надання яких обіцяє компанія. Чи достатній досвід у підприємства для виконання господарських операцій за відповідним напрямом.

У реального забудовника/підрядної організації має бути:

зареєстрований КВЕД: Будівництво житлових і нежитлових будівель;

ліцензія на здійснення господарської діяльності з будівництва;

дозвіл на виконання будівельних робіт;

декларація про початок виконання підготовчих і будівельних робіт.

Потрібно перевірити засновника забудовника, чи не визнаний він банкрутом або ж чи не відкриті щодо нього виконавчі провадження за непогашені борги.

Про наявність боргів забудовника можна дізнатися скориставшись сайтом Державної податкової служби. Податковий борг – свідчить про ненадійність забудовника.

Чи не перебуває забудовник в процесі припинення своєї діяльності.

Переконатися у цьому вам допоможуть відомості із веб-порталу Судова влада України.

Важливим етапом перевірки є пошук судових процесів та рішень не лише щодо об’єкта будівництва та земельної ділянки, а й чи судився забудовник з покупцями через порушення своїх зобов’язань. Єдиний державний реєстр судових рішень

Аналіз судових рішень за участю забудовника та пов’язаних із ним осіб може розповісти важливі деталі:

Чи не має учасник будівництва звинувачень у шахрайтстві, невиконанні договорів?

Чи виконує рішення суду або його потрібно до цього змушувати відповідним службам?

Чи має підприємство борги перед працівниками за зарплатами?

Чи мала місце в історії діяльності процедура припинення або банкрутства?

Важливо поцікавитися і про репутацію забудовника, кількість зданих ним об’єктів в експлуатацію та кількість років діяльності на ринку. Для цього можна використовувати інформацію, отриману із різних публічних джерел та пошукавши в інтернеті. Проте така інформація не завжди може бути правдивою, тому її слід ретельно перевіряти.

Місцезнаходження забудовника: це не може бути адреса масової реєстрації (де зареєстровані ще десятки інших організацій) або анексовані території.

Уповноважені особи. Відсутність керівника, так само як і його множинність (коли учасник, керівник, бенефіціар чи головний бухгалтер – це одна і та ж особа) – ознака фіктивної діяльності.

Часті зміни: місцезнаходження, найменування, учасників та керівників, КВЕД – може стверджувати про: відсутність досвіду роботи, приховування незаконної діяльності.

Звичайно, навіть найбільш позитивний висновок щодо забудовника не є гарантією 100% здачі об’єкта. Проте здійснивши юридичну перевірку новобудови, Ви точно будете знати, в який об’єкт краще не інвестувати.

Бажано перевірити компанії, які займаються реалізацією житла

У інвестиційного фонду, компанії з управління активами, управителя фонду фінансування будівництва має бути діюча ліцензія на провадження професійної діяльності на фондовому ринку. Останній повинен мати статутний капітал не менше 1 000 000 євро і він має бути сформований до початку залучення коштів від інвесторів.

Якщо за результатами перевірки приходимо до висновку про наявність високих ризиків вкладення коштів в будівництво – варто переглянути рішення щодо придбання даного об’єкта будівництва.

Також потрібно з самого початку зрозуміти, хто такий “забудовник” та “управитель”.

Адже в ідеальному розумінні – забудовник, це компанія, яка будує об’єкти нерухомості та сама ж їх реалізує за договорами підряду або купівлі-продажу майбутнього об’єкта.

Проте насправді таких “класичних” варіантів дуже мало.

Більшість способів продажу квартир в новобудовах є різновидами інвестування в житлове будівництво, що реалізуються через такі механізми як: продаж майнових прав на майбутній об’єкт, участь у фондах фінансування будівництва, укладення інвестиційних договорів для залучення коштів для будівництва, участь у житлово-будівельних кооперативах, придбання цільових облігацій з наступним обміном на житло та інші.

Тому «комплексний» забудовник, в основному складається з таких суб’єктів: замовник будівництва, забудовник (фактичний), генпідрядник (підрядник), також управитель ФФБ, ЖБК чи інші варіанти.

Для чого ж все так ускладнено?

Справа у зниженні витрат за рахунок податків: квартира спочатку передається до підконтрольного забудовникові суб’єкта (наприклад – до інвестфонду або інвесткомпанії) за нижчою ціною, який надалі передає квартиру кінцевому покупцеві за остаточною вартістю. Таким чином, відсутній податок на прибуток і занижується база оподаткування ПДВ.

У таких схемах покупець, зазвичай віддалений від забудовника, як мінімум одним “посередником”. Це, а також правова природа укладеного покупцем договору, що лише фактично сприймається ним як придбання нерухомості, де-юре передбачає зовсім інші права та обов’язки сторін. Наслідком може бути, відсутність у покупця як інвестора, гарантій щодо отримання тієї нерухомості, на яку він розраховує.

За відсутності реальних альтернатив покупці просто змушені ризикувати.

Проте, і в такій ситуації можливо знизити ризики шляхом перевірки забудовника. А точніше – усіх суб’єктів, що входять до його складу. Зробити це можливо за допомогою надійних відкритих джерел, які вказані вище.

Бажаю вам вкладати ваші кошти вигідно та надійно і отримувати від цього процесу прибуток та задоволення.

При купівлі житла в новобуді, задавайте забудовнику запитання про енергоефективність будинку та чи є в нього підтверджуючі енергоефективність документи.

Від цього залежать ваші витрати на підтримання комфортної температури в вашому житлі, як взимку так і влітку.

Якщо ж ви маєте бажання побудувати власний будинок, тоді поцікавтеся такою темою як “Еко-будинок без оплат” – це будинок в якому комфортно, спокійно, безпечно, екологічно жити, відпочивати, займатися своїми улюбленими справами, самореалізацією чи творчістю і при цьому цілком можливо отримувати пасивний прибуток, замість витрат на оплату комунальних та енергоносіїв.

Гарного вам Позитивного Настрою та Насолоджуватися Життям